Keine Haftung des Verkäufers für fehlerhafte Angaben in Energieausweisen

Ob dem Käufer für die fehlerhafter Angaben im Energieausweis des erworbenen Wohnhauses ein Ausgleich für den behaupteten Minderwert zusteht. Aufgrund des notariellen Kaufvertrags in 2011 erwarben die Käufer vom Verkäufer ein Grundstück mit einem 1934 erbauten Einfamilienhaus.
Im Vertrag hatten die Parteien unter der Überschrift „Gewährleistung“ Folgendes vereinbart: „Der Verkauf erfolgt im übrigen …wie besehen und unter Ausschluss jeglicher Haftung für Fehler und Mängel, gleich welcher Art. Von dem Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grobfahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.“

Der Verkäufer bewohnte das Haus vor dem Verkauf jahrelang selbst. In dieser Zeit entfernte er im Obergeschoss die Decke zum Spitzboden heraus und richtete auf der erhöhten Ebene sein Schlafzimmer ein. 2009 beauftragte er einen Makler das Grundstück/Haus zu verkaufen. Der potenzielle Käufer hatte den Makler auf den Energieausweis angesprochen, den es zu der Zeit noch nicht gab. Deshalb beauftragte der Verkäufer einen ihm bekannten Sachverständigen einen Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs auszustellen. Noch vor dem Abschluss des Kaufvertrages überreichte der Makler dem Verkäufer den Energieausweis.

Der erste Energieausweis wies als Jahres-Primärenergiebedarf beispielsweise 264 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m² a)), einem jährlichen Bedarf an Heizöl-EL von 188,8 aus. Der Aussteller hatte das Wohnhaus nicht besichtigt, die Maße und Angaben hatte er vom Verkäufer übernommen.
Die Käufer und der Verkäufer diskutierten weder während des Vertragsabschusses beim Notar noch sonst über die Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation.
Später jedoch stellten die Käufer fest, dass der Energieausweis nicht korrekt war und verklagten den Verkäufer. Letzterer legte daraufhin einen korrigierten Energieausweis vom 22. Januar 2014 vor. Dieser wies nun einen Jahres-Primärenergiebedarf von 279 kWh/(m² a) und einem jährlichen Energiebedarf an Heizöl-EL von 201,7 aus.

Die Käufer behaupten, sie hätten die Projektdokumentation mit dem Energieausweis vom Makler in digitalisierter Form erhalten und an einen Architekten weitergeleitet mit der Anfrage, welche Investitionen auf sie zukommen würden. Dieser besichtigt zwar das Haus, gibt jedoch anhand des Energieausweises und der Projektdokumentation an, dass die neuen Eigentümer wohl 5 bis 10 Jahre „Ruhe mit dem Haus“ hätten. Den Architekten hatten die Käufer insbesondere auf energetische Maßnahmen angesprochen, da sie bislang in einer Wohnung mit sehr hohem Heizwärmebedarf gelebt hatten.
Im Winter 2011/2012 stellen sie jedoch fest, dass sich die Räume des gekauften Hauses nicht ausreichend beheizen lassen. Im August 2012 hatte ihnen ein Dachdecker mitgeteilt, dass das Dach nicht mit einer Stärke von 14 cm gedämmt sei. Allerdings hätte ihrer Meinung nach der Verkäufer auch bereits gewusst, dass das Dach nicht hinreichend gedämmt sei und dass sich das Dachgeschoss nicht ausreichend beheizen lässt. Dem Verkäufer unterstellen die neuen Eigentümer, dass er auch gewusst hätte, dass der beauftragte Sachverständige unzutreffende Angaben gemacht hätte.

Der Verkäufer verteidigt sich mit den Argumenten, dass er den Energieausweis nur auf Anraten des Maklers habe erstellen lassen, ohne dass ihm bekannt gewesen sei, welche Informationen der Aussteller benötigen würde.
Es sei allerdings offensichtlich zu einem Missverständnis zwischen ihm und dem Aussteller gekommen, als dieser nach der Stärke der Dämmung des Dachgeschosses gefragt habe. Er selbst habe erwidert, dass er eine 14 cm starke Dämmung im Spitzboden am Giebel eingebaut habe. Dabei sei er von dieser Stärke ausgegangen, weil er unterstellt habe, die Sparrenstärke entspreche der Stärke der Deckenbalken.
Das Dach habe er nicht geöffnet. Er meine auch, dass er im Jahre 1987 die Sparren voll ausgefüllt habe. An Einzelheiten könne er sich nicht mehr erinnern. Zu den Dämmstärken im Bereich des übrigen Daches habe er keinerlei Aussagen getroffen. Das Mittelgeschoss sei ebenfalls 1987 von einem Unternehmen ausgebaut worden, ohne dass er wisse, welche Dämmung dort eingebaut worden sei. Die übrigen Angaben in der Projektdokumentation seien ihm völlig unbekannt.

Begründung: Ein Sachmangel liegt nicht vor, da von einem 77 Jahre alten Haus keine Wärmedämmung nach dem Stand der Technik des Jahres 2011 erwartet werden könne.
Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Energieausweis. Für dessen Richtigkeit habe der Verkäufer nicht einstehen wollen. Dafür spreche insbesondere, dass seinerzeit noch nicht einmal die Pflicht zur Übergabe eines Energieausweises bestanden habe.
Im Feld „Hinweise zur Verwendung des Energieausweises heißt es:
„Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen.“
… in der Ermächtigungsnorm des § 5a EnEG heißt es in Satz 3: „Die Energieausweise und die Angaben aus den Energieausweisen, die auf Grund einer Verordnung nach Satz 2 Nummer 6 in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information.“ Und auch aus den Gesetzesmaterialien zur EneV (BR-Drs. 282/07, S. 118 f. zu Abschnitt 5) ergibt sich „dass Rechtswirkungen in Kauf- oder Mietverträgen in der Regel nur dann entstehen, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen“.

Die Käufer seien davon ausgegangen, dass das Energiegutachten schon richtig sein werde. Bei der Beurkundung sei nicht über das Gutachten gesprochen worden.

Die Berufung wird vom OLG abgewiesen!
Begründung
1. Die Käufer können eine Minderung nicht aufgrund eines vertraglichen Gewährleistungsanspruches gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 441 (Minderung), § 437 (Rechte des Käufers bei Mängeln) Nr. 2. 2. Var., § 434 (Sachmangel) verlangen. Denn trotz der von den Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation abweichenden energetischen Eigenschaften und der behaupteten schlechten Beheizbarkeit der oberen Etage weist das Hausgrundstück keinen Sachmangel auf.
2. Aber auch ein auf das negative Interesse gerichteter Anspruch der Käufers auf Ersatz des behaupteten Minderwertes des Hauses kommt weder nach BGB § 280 (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung), § 311 (Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse) Abs. 2 in Verbindung mit BGB § 241 (Pflichten aus dem Schuldverhältnis) Absatz 2 unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen eine vorvertragliche Aufklärungspflicht noch eines deliktischen Handelns nach BGB § 823 (Schadensersatzpflicht) Absatz 2 in Verbindung mit dem Strafgesetzbuch StGB § 263 (Betrug) in Betracht.